Gutachten:

 

Das Projekt wurde bereits einmal in der Sitzung des Gestaltungsbeirates vom 27.11.2019 vorgestellt.     

 

Mit einer Ausweisung als WR, einer Reduzierung auf nunmehr 2 Haustypen, der Verlegung der TG Zu-/Abfahrt in den nördlichen Geschosswohnungsbaukörper an der Neuhauser Straße und einer geänderten, inneren Erschließung, haben die Entwurfsverfasser versucht einen Teil der Anregungen der ersten Stellungnahme des Gestaltungsbeirates umzusetzen.

 

Für das Vorhaben soll ein vorhabenbezogener Bebauungsplan entwickelt werden. Ein für die weitere Entwicklung der Planung entscheidender Sachverhalt bleibt aber auch mit der überarbeiteten Planungsvariante ungelöst. Bereits in der ersten Stellungnahme wurde explizit darauf verwiesen, dass „eine komplette Versiegelung des Grundstückes ausgeschlossen und rechtlich nicht zulässig ist“.

 

Gemäß Angaben der Entwurfsverfasser stellt sich die Situation wie folgt dar:

 

•                     Grundstücksgröße:                                                           7.521 m²

•                     Grundfläche Bebauung EG:                                                 1.940 m²

•                     Grundfläche KG/TG:                                                          4.873 m²

•                     Zulässige Grundflächenzahl:                                                0,4 als Obergrenze

 

Diesen Angaben unterstellt ergeben sich bei der vorliegenden Planung  folgende städtebaulichen Kennzahlen:

 

•                     GRZ 1: 1.940 m² / 7.521 m² =                                           0,26 < 0,4

 

•                     GRZ 2 (Ermittlung gemäß § 19(4) BauNVO)       
         1.940 m² + 4.873 m² = 6.813 m² / 7.521 m² =                   0,91 > 0,6

 

Allerdings sind bei diesem Wert die außerhalb der Tiefgarage liegenden Flächen, von Garagen und Stellplätzen, einschließlich Ihrer Zufahrten (gemäß § 19(4) 1 Bau NVO) und die nicht bebaubaren Flächen des Baugrundstückes noch nicht berücksichtigt.

 

Überschlägig (auf Grundlage der vorliegenden Planung) ermittelt, ergibt sich daher in Folge eine tatsächliche   GRZ 2 von:

 

•                     1.940 m² + 4.873 m² + ca. 24 m² (Ein-/Ausfahrt TG) + ca. 290 m² 
         (die außerhalb der TG liegenden Besucherstellplätze inkl. ihrer 
         Zufahrt im östlichen Planbereich) =                                             7.127 m²

 

•                     7.521 m² Grundstücksfläche – ca. 200 m²  
         (aufgrund der topographischen Situation nicht bebaubare Fläche
         in der Nordostecke des Planbereiches) =                                     7.321 m²

 

•                     7.127 m² / 7.321 m² =                                                           0,97 > 0,6

 

§ 17 BauNVO in der aktuellen Fassung gibt als Obergrenze für ein reines Wohngebiet einen Wert von 0,4 vor, § 19 (4) BauNVO setzt ergänzend fest:

„Die zulässige Grundflächenzahl darf durch die Grundflächen der in Satz 1 bezeichneten Anlagen bis zu 50 von Hundert überschritten werden, höchstens jedoch bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8“.

 

Eine GRZ 2 von 0,97 ist demzufolge in keiner Weise darstellbar.

 

Unabhängig von Bedenken hinsichtlich der Geschossigkeit der im östlichen Bereich liegenden Mehrfamilienhäuser, der nicht dargestellten Belange der Feuerwehr (Zufahrten/Aufstellflächen), dem Nachweis der Abstandsflächen etc. ist das städtebauliche Konzept nach Ansicht des Gestaltungsbeirates allein aus diesem Grund grundsätzlich neu zu überdenken und erneut vorzulegen.

 

Nachdem im Rahmen eines Vorhabenbezogenen B-Planes ohnehin das konkrete Projekt beschreibende Unterlagen in einer der LPH 2/ Vorentwurf (Lageplan M 1:500, Objektpläne M 1:200) entsprechenden Planungstiefe erforderlich werden, sollten diese Unterlagen einschließlich eines Arbeitsmodelles im M 1:500 bereits zur anstehenden Wiedervorlage vorliegen.